Gebreken bij nieuwbouwwoning

Gebreken komen bij nieuwbouwwoningen regelmatig voor. De meeste worden tijdens de oplevering gevonden en vervolgens opgepakt door de aannemer. Echter kunnen gebreken ook later pas aan het licht komen. Wie is hier dan verantwoordelijk voor? Dat verschilt per situatie. In dit artikel lees je hoe dat zit!

Wat zijn gebreken?

Gebreken bij een nieuwbouwwoning hebben betrekking tot alle aspecten die niet goed worden aangeleverd. Gebreken worden ook wel gezien als één van de grootste nadelen van een nieuwbouwwoning. Dat komt omdat er veel worden gevonden. Gemiddeld 21 gebreken per nieuwbouwwoning om precies te zijn. Elk aspect of onderdeel van het huis kan onder gebreken vallen. Denk bijvoorbeeld aan:

• Slechte isolatie
• Lekkend sanitair
• Verkeerd geplaatste deuren
• Krassen in de vloeren
• Slecht werkend ventilatiesysteem
• Schilderwerk dat niet strak is

Wat is de oorzaak van deze gebreken?

Misschien vraag je je af waarom gebreken zo vaak voorkomen in nieuwbouwwoningen. De bouw wordt toch eigenlijk altijd gedaan door vakmensen. De reden is waarschijnlijk terug te vinden in het feit dat er steeds meer woningen worden gebouwd. Dat komt omdat we in ons land te maken hebben met een tekort aan woningen. Aannemersbedrijven hebben het hierdoor erg druk. Daarnaast is er ook nog eens een personeelstekort. Dit zorgt ervoor dat bouwers meer moeten haasten, waardoor gebreken sneller ontstaan.

Wie is verantwoordelijk voor gebreken in een nieuwbouwwoning?

Jij en je aannemer tekenen altijd een koop- en aannemingsovereenkomst wanneer je een huis laat bouwen. Hierin staan jullie rechten en plichten met betrekking tot de nieuwbouwwoning. Zo kun je ook terugvinden wie er verantwoordelijk is voor gebreken en wat hieraan gedaan moet worden. De aannemer is in eerste instantie altijd verantwoordelijk voor het oplossen van alle gebreken. Echter zit hier wel een tijdslimiet op. Dat wil zeggen dat de verantwoordelijk na een bepaalde periode bij jou komt te liggen. Er wordt hierbij gewerkt met vier verschillende periodes. Deze zijn: de herstelperiode; de onderhoudsperiode; tot 5,5 jaar na de oplevering en tot 20,5 jaar na de oplevering.

Let op: niet elk koop- en aannemingsovereenkomst is hetzelfde. Het kan zo zijn dat er in jouw contract wordt afgeweken van de standaard garanties. Controleer dus altijd je eigen contract goed!

Tijdens de herstelperiode

De herstelperiode duurt drie maanden en volgt na de oplevering. De gebreken die tijdens de oplevering worden gevonden moeten dus binnen drie maanden worden hersteld door de aannemer. Wil je er zeker van zijn dat dit daadwerkelijk gebeurt? Laat de aannemer dan 5% van het aanneembedrag storten naar een depot. Je kunt (gedeeltelijk) aanspraak maken op dit geld, wanneer de aannemer de gebreken niet herstelt.

Tijdens de onderhoudsperiode

De onderhoudsperiode loopt tot zes maanden na de oplevering. Alle gebreken die jij in deze periode vindt vallen nog onder de verantwoordelijkheid van de aannemer.

Verborgen gebreken tot 5,5 jaar na de oplevering

Verborgen gebreken die tot 5,5 jaar na de oplevering worden gevonden, vallen onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Verborgen gebreken wil zeggen dat je eerst een tijdje in het nieuwbouwhuis moet hebben gewoond om achter de gebreken te kunnen komen. Denk bijvoorbeeld aan lekkages. Alle “onverborgen” gebreken vallen onder jouw eigen verantwoordelijkheid.

Grote gebreken tot 20,5 jaar na oplevering

Grote gebreken vallen tot 20,5 jaar na de oplevering onder de verantwoordelijkheid van de aannemer. Dit zijn gebreken die fundamenteel van aard zijn. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een foutieve constructie van het huis. Alle kleinere gebreken vallen onder jouw verantwoordelijkheid.

Andere garanties voor gebreken in een nieuwbouwwoning

Je maakt aanspraak op het herstel van gebreken in je nieuwbouwwoning door het contract dat je tekent met de aannemer. Echter kan het ook zijn dat je een extra aanspraak kunt maken op garantie van Bouwgarant, Woningborg of SWK. Je moet dan wel een regeling met één van deze instellingen zijn aangegaan. Via hen heb je recht op:

• Een algemene garantieperiode van zes jaar, ingaande drie maande. na de oplevering.
• Een garantieperiode van tien jaar voor grote gebreken, ingaand drie maanden na de oplevering.
• Let op: sommige aspecten van de woning zijn uitgesloten van garantie, of hebben een kortere garantieperiode.

Wat moet ik doen als ik gebreken in mijn nieuwbouwwoning vind?

Heb je gebreken gevonden in je nieuwbouwwoning na de oplevering? Dit is wat je moet doen:

• Stel je aannemer schriftelijk op de hoogte van de gebreken. Let hierbij op dat je dit doet binnen de periode dat de aannemer daadwerkelijk verantwoordelijk is voor de gebreken. Check hiervoor de koop- en aannemingsovereenkomst.
• Laat de aannemer de gebreken herstellen. Doe dit dus niet zelf, als de verantwoordelijkheid van de gebreken nog niet bij jou ligt.
• Let op: het recht op herstel kan na twee jaar verjaren. Wacht dus niet te lang met de twee eerder genoemde stappen.

Wat kan ik doen als de aannemer de gebreken niet wil herstellen?

Wil of kan je aannemer de gebreken in je woning niet herstellen? Dan kun je een aantal dingen eisen. Deze zijn: een opschorting van je betalingen; een aanvullende schadevergoeding; een vervangende schadevergoeding, of ontbinding van de koop- en aannemingsovereenkomst.

Een opschorting van je betalingen

Je kunt een opschorting van je betalingen eisen wanneer de aannemer gebreken niet wil of kan herstellen. Door je laatste rekeningen van de aannemer niet te betalen kun je proberen een herstel van de gebreken af te dwingen. Dit doe je door maximaal 5% van de aanneemsom in het bouwdepot te houden. De notaris geeft dit normaal gesproken na drie maanden vrij aan de aannemer, tenzij jij een verzoek indient om dit niet te doen. Een opschorting moet wel in verhouding zijn met de gebreken. Zo kun je niet €50.000,- opschorten als er alleen nog maar een raam vervangen hoeft te worden. Stel de aannemer schriftelijk op de hoogte van je betaal intenties en stuur een kopie hiervan naar de notaris.

Een aanvullende schadevergoeding

Je kunt een aanvullende schadevergoeding eisen wanneer een gebrek heeft geleid tot extra schade. Denk hierbij aan een dak dat instort en daardoor de vloer en muren ook zijn beschadigd. De aannemer moet dan niet alleen het dak repareren, maar ook een schadevergoeding betalen voor de herstelkosten van de vloer en muren.

Een vervangende schadevergoeding

Je kunt een vervangende schadevergoeding eisen wanneer de aannemer de gebreken in huis niet herstelt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn wanneer je de aannemer op de hoogte hebt gebracht van de gebreken en hij hier nooit op heeft gereageerd. Je kunt dan een andere partij inhuren op de gebreken te herstellen. De kosten hiervoor kun je dan verhalen als schadevergoeding bij je eerste aannemer.

Het is wel de bedoeling dat je je aannemer voldoende tijd geeft om te reageren en de gebreken op te lossen. Daarnaast moet je je aannemer schriftelijk op de hoogte stellen van elke stap die je neemt. Doe dit dus ook wanneer je een andere partij inhuurt om de gebreken te herstellen.

Het is ook mogelijk om een schadevergoeding te krijgen wanneer een gebrek überhaupt niet herstelt kan worden.

Een ontbinding van de koop- en aannemingsovereenkomst

Een ontbinding van de koop- en aannemingsovereenkomst is de meest extreme stap die je kunt zetten. Bij een ontbinding wordt de overeenkomst namelijk zo veel mogelijk teruggedraaid. Hoe dit er precies uitziet ligt aan hoe ver de bouw van het huis al gevorderd is en hoe erg de gebreken zijn. Een ontbinding van de overeenkomst is zeker niet altijd mogelijk en kan alleen in extreme gevallen worden geëist.

Hoe voorkom ik gebreken bij een nieuwbouwwoning?

Je hebt de bouw van je huis natuurlijk niet geheel in de hand. Je zult het werk sneller overlaten aan de vakmensen, vooral als je zelf geen bouwervaring hebt. Toch is het verstandig om je handen niet compleet van het project af te trekken. Op deze manier kun je ervoor zorgen dat er zo min mogelijk gebreken zullen zijn. Maak van tevoren duidelijke afspraken met de aannemer. Spreek af dat je de woning een aantal keer zult controleren tijdens de bouw en dat er een vooroplevering wordt ingepland. Een vooroplevering is een controle die twee weken voor de echte oplevering plaatsvindt. De aannemer heeft dan meer tijd om de gebreken op te lossen. Laat al jullie afspraken ook opnemen in de koop- en aannemingsovereenkomst.