Koop- aannemingsovereenkomst: waar moet je op letten?

Ben jij van plan een nieuwbouwhuis te kopen? Dan krijg je vroeg of laat te maken met de koop- aannemingsovereenkomst. Dit is het belangrijkste document van het hele koop- en bouwproces. Wat deze overeenkomst precies inhoudt lees je in dit artikel!

Wat houdt een koop- aannemingsovereenkomst in?

Iedereen die een nieuwbouwhuis koopt krijgt te maken met een koop- aannemingsovereenkomst. Dit zijn in eigenlijk twee overeenkomsten die samenkomen in één contract. De koopovereenkomst heeft betrekking op het stuk grond dat je koopt. Hierop wordt je huis gebouwd. De aannemingsovereenkomst gaat over het feit dat je de aannemer het huis laat bouwen. Zowel jij als de aannemer moeten de koop- aannemingsovereenkomst tekenen.

Twee losse overeenkomsten

De koop- aannemingsovereenkomst is meestal een bundeling van de twee verschillende overeenkomsten. Het komt echter ook voor dat er geen sprake is van een samenvoeging. Dit is vaak het geval als de verkoop en de bouw door verschillende partijen wordt geregeld.

Wie stelt de koop- aannemingsovereenkomst op?

Meestal stelt de aankoopmakelaar de koop- aannemingsovereenkomst op. Dit hoeft echter niet per se. Zo kun je er namelijk voor kiezen om een notaris in te huren, zodat deze de overeenkomst kan schrijven. Ook is het een optie om zelf samen met de verkoopmakelaar een overeenkomst op te stellen. Het is dan verstandig om de modelkoop- aannemingsovereenkomst aan te houden.

Wat staat er in een koop- aannemingsovereenkomst?

In een koop- aannemingsovereenkomst staan de belangrijkste zaken met betrekking tot de koop van de grond waarop het huis wordt gebouwd en de bouw zelf. Zowel de rechten en plichten van de koper, als de verkoper en aannemer staan hierin. Bij een modelkoop- aannemingsovereenkomst staat sowieso het volgende:

De financiële aspecten

In de koop- aannemingsovereenkomst vind je de financiële aspecten. Zo staat erin wat je betaalt voor de grond en de bouw. Ook vind je terug wat de bouwrente is. Dit is rente die je betaalt over de reeds gemaakte bouwkosten van de aannemer. Daarnaast staat er in de overeenkomst wat de waarborgsom of bankgarantie is. Dit is een bepaald bedrag dat je van tevoren in een depot stopt om te laten zien dat je daadwerkelijk de intentie hebt om al je aankomende rekeningen te betalen. Het laatste financiële aspect gaat over de betalingstermijnen. Zo staat er duidelijk wanneer je termijnen van de aanneemsom moet betalen.

Het perceel

Het perceel is een ander woord voor het stuk grond waarop je huis wordt gebouwd. In de koop- aannemingsovereenkomst zijn er twee secties die hierover gaan. Ten eerste de vind je een onderdeel over de levering van het perceel. Zo staat er dat je naar de notaris moet om officieel eigenaar te worden van het perceel. Ook vind je wat de deadline is om dit te doen. Ten tweede vind je een sectie over de grootte van het perceel. In de koop- aannemingsovereenkomst staat hier een inschatting van. In de realiteit kan de grootte hier een beetje van afwijken. Het kan zo zijn dat er een vergoeding is opgenomen in de overeenkomst voor dit soort eventuele afwijkingen.

Meer- en minderwerk

In een koop- aannemingsovereenkomst vind je de afspraken over wat er gebeurt in het geval van meer- of minderwerk. Meerwerk houdt in dat je elementen wilt toepassen die duurder zijn of meer werk kosten dan wat er in het standaard bouwplan staat. Denk bijvoorbeeld aan een duurdere keuken of een paar extra muren. Minderwerk houdt in dat je juist elementen wilt weglaten. Zo kun je ervoor kiezen om geen badkamer te laten plaatsen, zodat je dit achteraf door een ander bouwbedrijf kunt laten doen. De meerwerklijst met alle opties en prijzen staan overigens niet in de overeenkomst, maar er wordt wel een verwijzing naar deze lijst gemaakt.

De bouw

Er staan een aantal elementen over de bouw en de voltooiing hiervan in de koop-aannemingsovereenkomst. Zo kun je vinden hoeveel maanden de bouw maximaal mag duren. Dit wordt uitgedrukt in werkbare dagen. Deze periode is vaak anders dan de inschatting die de aannemer je geeft. Ook kun je vinden of je een schadevergoeding kunt krijgen als deze bouwtijd niet wordt nagekomen. Ten tweede lees je in de overeenkomst wat er wordt gedaan als jij nog wijzigingen toe wilt laten passen aan het huis terwijl de bouw al gaande is. Als laatste is er een sectie over de oplevering en wat je daarvan kunt verwachten.

Verwijzingen naar contractstukken

Je vindt weinig technische informatie over de nieuwbouwwoning in de koop- aannemingsovereenkomst. Wel zou je een verwijzing terug moeten vinden naar de contractstukken die hierover gaan. Dit zijn tekeningen, plattegronden en andere technische documenten. Zorg ervoor dat ook deze documenten duidelijk zijn voor jou.

De bedenktermijn

Je hebt altijd bedenktijd na het tekenen van de koop- aannemingsovereenkomst. Je kunt dan kosteloos van de koop afzien. De bedenktermijn is meestal tussen de drie en zeven dagen. Na deze termijn betaal je een boete om onder de koop uit te kunnen. Deze boete bedraagt ongeveer 10% van de koopsom.

De ontbindende voorwaarden

Een koop- aannemingscontract heeft vaak een aantal ontbindende voorwaarden. Als hieraan wordt voldaan dan kan de koop kosteloos worden geannuleerd. Een voorbeeld van een ontbindende voorwaarde is het niet rond krijgen van de financiering.

De opschortende voorwaarden

Het kan voorkomen dat een koop- aannemingscontract opschortende voorwaarden bevat. Dit betekent dat de overeenkomst pas bindend is wanneer deze voorwaarden zijn voldaan. Een voorbeeld van opschortende voorwaarden is wanneer de verkoper een bepaald aantal woningen wil hebben verkocht voordat de bouw begint. Het contract is dan pas bindend vanaf het moment dat dit aantal daadwerkelijk is verkocht.

De garantie- en waarborgregelingen

In de koop- aannemingsovereenkomst vind je een sectie met de garantie- en waarborgregelingen. Hierin staat bij welke organisatie je terechtkunt wanneer de aannemer zijn afspraken niet na kan of wil komen. De aannemer zit namelijk vaak aangesloten bij een instantie die garant staat voor dit soort gebeurtenissen.

De geschillenbeslechting

Het komt wel eens voor dat een aannemer en koper het niet met elkaar eens zijn over bepaalde dingen tijdens de bouw van een huis. Dat is natuurlijk erg vervelend. Gelukkig wordt hier rekening mee gehouden in de koop- aannemingsovereenkomst. Onder de sectie “geschillenbeslechting” staat namelijk bij welke organisatie je terechtkunt in dit soort situaties.

De afwijkende en aanvullende bepalingen

Niet elke projectontwikkelaar volgt de modelkoop- aannemingsovereenkomst. Eventuele aanvullingen of afwijkingen op deze modelovereenkomst kun je onderaan het document vinden. Het is belangrijk dat je controleert of je het eens bent met deze afwijkende en aanvullende punten.

Eventuele gebreken

Het komt vaak voor dat er tijdens de oplevering van een nieuwbouwhuis gebreken worden gevonden. In de koop- aannemingsovereenkomst lees je wie hier verantwoordelijk voor is. Tot aan de oplevering zou de verantwoordelijkheid altijd bij de aannemer moeten liggen. Voor gebreken die na de oplevering worden gevonden kunnen andere regels gelden. Lees de overeenkomst dus goed door om te weten waar je staat bij eventuele gebreken.

De communicatiebepaling

Onder het kopje communicatiebepaling staat dat je het recht hebt om door de aannemer geïnformeerd te worden over hoe de bouw verloopt. Het komt vaak voor dat deze bepaling niet duidelijk genoeg is. Let er dus op dat er wordt vastgesteld wat jij precies van de communicatie kunt verwachten. Denk hierbij aan wanneer en hoe je nieuwe informatie ontvangt. Dit kan bijvoorbeeld maandelijks schriftelijk zijn, of juist elke twee maanden telefonisch. Het is in ieder geval aan te raden om altijd (naast eventuele mondelinge communicatie) schriftelijke communicatie te hebben en dit ook goed te bewaren. Zo heb je altijd bewijs om op terug te vallen als de aannemer zijn afspraken niet nakomt.

De laatste controle van de koop- aannemingsovereenkomst

Controleer de koop- aannemingsovereenkomst goed voordat je deze tekent. Is er iets niet duidelijk, of ben je het ergens niet mee eens? Vraag dan of dit aangepast kan worden. Het is ook zeker aan te raden om de overeenkomst te laten checken door een hypotheekadviseur. Nadat alle partijen een handtekening hebben gezet kan de bouw beginnen!